admin
С фактора вступления в множество 214-го Федерального закона «О участии в долевом стройке жилища», тот или другой был должен серьезно защитить азбучных дольщиков, инвестирующих родные средства в стройка жилища, прошло практически 5 лет. Все же, как представила практика, за это пора застройщики отделали бессчетные обходные пути закона и «сероватые» схемы. В итоге строй компании по-бывшему диктуют родные, густо кабальные обстоятельства, а дольщики, на самом деле, остаются бесправными. Но теснее в 2009 году эта ситуация, может быть, кардинально поменяется.
О том, как новейшие поправки в 214-й ФЗ изменят строительный бизнес в Москве и в регионах РФ, о большущих штрафах для строй компаний, а также о вероятной новейшей «волне» обманутых соинвесторов жилища, в интервью «РИА Анонсы — Недвижимость» поведал заместитель председателя комитета Гос Думы по бюджету и налогам, один-одинехонек из создателей поправок, член рабочей группы президиума Генсовета партии «Единичная Наша родина» по оказанию подмоги обманутым дольщикам Александр Коган.
Александр Борисович, вы участвовали в разработке 214-го федерального закона от 30 декабря 2004 года «О участии в долевом стройке», тот или другой был, в том числе, ориентирован и на охрану интересов дольщиков. Все же с фактора его вступления в множество в 2005 году страну беспристрастно накрыла волна обманутых соинвесторов. Отчего так вышло, может быть, закон был очень «сырой»?
Эта волна ни в коей мере не имелась последствием принятия этого закона. Нетрудно к тому медли лопнули финансово-строй пирамиды, сделанные еще до вступления в множество 214-го ФЗ. Возникновение этих пирамид и стало предпосылкой разработки закона о вербовании средств людей только лишь спустя защищенный контракт долевого роли в стройке. Но закон не обладает обратной множества и не мог распространяться на сделки, свершенные ранее. Так что он мог функционировать только лишь на перспективу.
Да и с сиим водились некие трудности. Иногда создатели законопроекта, в числе тот или другой водились президент Института экономики городка Надежда Косарева, теперешний губернатор Калининградской области Жора Боос, представители Федеральной занятия по денежным базарам (ФСФР) начали функционировать над ним, предполагалось, что все сделки с привлечением средств людей на стройка жилища на базаре априори будут идти только лишь в рамках этого закона. Создатели, и это полностью понятно, шли по самому обычному и логичному пути, решая задачку разработки закона для строительной отрасли.
Сам по для себя 214-й закон в достаточной ступени оберегает людей, там все прописано — необходимость регистрации уговора, методы обеспечения выполнения обязанностей по уговору (залог и поручительство), целевое применение средств, значительные обстоятельства сделки (срок передачи жилища, гарантийный срок жилья и т д), штрафы за нарушение сроков передачи жилища. Но основная его неувязка не в том, что он «сырой», а в том, что в нем не предвидено конкретного понуждения к заключению конкретно уговора долевого роли, искреннего запрета вторых схем и ответственности за вербование средств людей на стройка вне этого закона.
Вот и вышло, что большая часть застройщиков, чтоб не «попадать» на штрафы и неустойки, тот или иной они, к примеру, должны выплачивать дольщику в случае задержки ввода жилья в использование, встали применять полулегальные схемы. Они, окончательно, законом впрямую не воспрещены, да и соинвестора никак не предохраняют.
Какие «сероватые схемы» вне 214-го ФЗ более модны сейчас на строительном базаре, ежели можнож составить сходственный рейтинг?
Часто встречающаяся «сероватая схема» на базаре жилищного строительных работ в Рф это подготовительный контракт с покупателем о заключении уговора купли-реализации в водящемся. Надлежащая по репутации — вексельная схема.
Раздельно в качестве схемы соинвестирования строительных работ жилища заслуживает применение депозитов банков. Это полностью легальная и, в принципе, довольно прозрачная схема для соинвестора, так как в предоставленном случае инвестирует в стройка банк юридическое особа.
«Сероватые» схемы разрешают компании снижать налооблагаемую основание и не выплачивать неустойки соинвесторами в вариантах задержки ввода жилья в использование. Все же дольщиков эти схемы никак не предохраняют.
Представим экую ситуацию: компания начала строить дом на средства дольщиков, случился кризис, она заявляет себя нулем и, к образцу, до объявления нулем решила вывести все активы законными либо преступными маршрутами. Итак вот по 214-му ФЗ она не сумеет этот объект вывести, поэтому как земляной участок, как и целый недострой, находится в задатке у дольщиков. Сообразно эти активы располагают индивидуальности реализации в процессе банкротства, с учетом обращения в выгоду залогодержателей.
На данный момент, ежели компания заключает подготовительный контракт либо вексельную схему на соинвестирование строительных работ с дольщиком, она может вводить, выводить активы, перепродавать, закладывать в банк, банки это могут арестовывать и изымать, предавать, в совместном, все что угодно. Дольщик будет следить за сиим, просить подмоги страны, его недострой попадет в совместную конкурсную массу, и самостоятельно от того, прибывает он кредитором либо нет, в очереди за средствами он будет бранным. Вне очереди средствами от реализации конкурсной массы оплачиваются судебные расходы и текущие расходы банкрота, в главную очередь компенсации по причинению ущерба, во вторую — зарплата, в третью все другие: налоги, банки, тот или иной выдавали кредиты, и только лишь позже — другие кредиторы, другими словами дольщики. Понятно, что при эком раскладе дольщик никогда ни копейки из этих средств не заработает.
Какова толика «сероватых схем» в совместном численности уговоров, заключенных в Рф?
Доказывая законопроект, мы мастерили увольнение по 2006 году — толика незаключенных уговоров долевого роли в стройке от нужного числа тогда составила 84%. Сейчас оценочно можнож огласить, что ситуация не сильно улучшилась. В Москве, к примеру, за 1 полугодие 2008 года заключено 1,059 тыщи уговоров долевого роли в стройке, это ориентировочно 2,5 тыщи квадратных метров жилища на один-одинехонек контракт при средней площади квартиры по уговору в 85 квадратных метров. Другими словами практически включается едва каждый тридцатый контракт.
В неких регионах, в отличие от столицы, толика сходственных сероватых схем посещает незначительна. К образцу, этакие регионы, как Брянская область, Краснодарский кромка, Кировская область, Чувашия, Курганская область встали выходить на отличные характеристики служб по 214-му ФЗ.
Как от позиции аборигенных властей в отношении девелоперов зависит то, какая толика застройщиков функционирует по 214-му закону?
Окончательно, ежели автохтонные власти будут непримиримо требовать на том, чтоб все строй жилищные занятия в их субъектах велись по 214-му закону, то толика будет выше.
Причина того, что автохтонная власть на этом в особенности не требует примитивна и полностью объяснима. Власть же берет количество ответственности на себя при службе по 214-му ФЗ, там обязана иметься высочайшая ступень подготовки документов, разрешительной документации, ее надобно прытко заверить. Это просит оперативности и незабюрократизированности со сторонки властей. На это, к раскаянью, не достаточно кто следует нетрудно так.
Связана ли разработка поправок и функциональное их продвижение со трудной ситуацией, сложившейся на русском базаре недвижимости, либо необходимость внесения конфигураций 214-й ФЗ назрела без разницы от кризиса?
Кризис тут не при этом. Жажду напомнить, что мы сиим законопроектом начали заниматься 1,5 года назад. Мы проанализировали ситуацию на базаре строительных работ в Столичном регионе и Санкт-Петербурге, а также сделали запросы в 80 региональных прокуратур по предлогу выполнения законодательства в области долевого строительных работ. После чего стало понятно, что 214-ФЗ надобно поменять, чтоб расширить сферу его регулирования и внести в него пункты о ответственности мастеров строителей за обход закона.
Почти все застройщики, все же, высказывают воззренье, что чиновники немного оторваны от жизни в отношении разрабатываемых ними законов
Да, чиновников и нас, депутатов, густо упрекают в незнании настоящего положения дел. Это, быть может, и приключается с некими нерадивыми тружениками, но мы, поверьте, изучали ситуацию на практике. В рамках деятельности рабочей группы президиума Генсовета «Единичной Рф» по оказанию подмоги обманутым дольщикам мы объехали всю страну, оттого знаем делему не понаслышке.
Не считая того, мы направили близких жителей нашей планеты в наикрупнейшие строй компании. Они прибывали и сказали, что желают приобрести квартиру, торговались для приличия, чтоб процесс доходило до заключения уговора. При этом они соглашались на любые «сероватые» схемы, по тот или другой содержался договор на приобретение жилища. Сейчас у меня стопочка лежит из 30 контрактов, чтоб позже никто не разговаривал, что этого не имелось. Вот есть все, подписано, правда застройщики себя страхуют все подписано по доверенности.
Мы проанализировали все эти уговоры, после чего наши юристы звонили в юридические департаменты этих компаний и пробовали обсудить пункты этих уговоров. Спрашивали, отчего увольнение таковой, отчего в валюте пересчет вы черкайте только лишь в сторонку повышения, а не убавленья. Отчего вы штрафуете покупателя за задевай просрочки внесения средств, а ежели вы по завершению деянья этого уговора не сдаете дом в использование, то вы обладаете право в одностороннем порядке продлить контракт на один-одинехонек год. И т д, в совместном, обстоятельства для покупателя кабальные.
Застройщики сказали: не нравится не подписывайте, поменять обстоятельства уговора мы не будем. Мы собеседовали с управлением этих строй компаний, тот или другой сказало, что страхуется от деяний властей в отношении срока принятия жилья в использование.
Но ведь это, вправду, посещает?
Застройщики сами для себя противоречат. Сообразно законодательству, для ввода жилья в использование мне надобно заработать 7 подписей: Ростехнадзор, Санэпидемслужба, пожарники, газовики, электрики и еще немного занятий. Ежели я их собираю, то власти должны подписать акт ввода в использование в десятидневный срок. Другими словами, ежели автохтонный глава не подписывает я располагаю право подать на него в трибунал. А мне представители застройщиков сказали, дескать, для чего мне с ним браниться, я позже вообщем ни один-одинехонек дом не сдам.
В нашем расследовании доходило до того, что я звонил сам в юридический департамент строительной компании и задавал вопросец юристу: «Как вы мыслите, вы же юрист, вы бы сами встали заключать таковой контракт на соинвестирование жилища, тот или другой дает ваша компания?» Мне ответили, что по этакому уговору, вероятнее всего, нет. И это мне разговаривает юрист компании, тот или другой заключает этакие уговоры!!! Я ему например: «Мы все создадим для того, что бы вы, как и все покупатели, иногда примите заключение брать жилище, были бы убеждены, что ваши права будут защищены». Он например, что был бы нам признателен.
Будут ли в рамках поправок к 214-му ФЗ введены нормы, дотрагивающиеся сроков согласования строительной документации со сторонки властей?
Тут палка о 2-ух баста. С одной сторонки, я поддерживаю застройщиков, тот или иной разговаривают, что у их появляются трудности со скоростью утверждений и всяческих соглашений чиновниками. Сейчас, эта неувязка связана, обычно, с коррупционными схемами, тот или иной поддерживаются время от времени главами администраций, чтоб не пускать на рынок независящих застройщиков. Отчего? Так как у нас очень максимум компаний у родственников представителей властей, их товарищей, все соединены вместе, — брат, сват. Где угодно. Они вделывают палки в колеса вторым. Либо нетрудно желают заработать.
Могу привести пример, — один-одинехонек из застройщиков не так давно прислал нам записку, что в Оренбурге почти все мастера строители собирают все подписи о вводе в строй жилья, проходят комиссии и инстанции. Иногда документы идут на подпись к ответственному личности, а он следует к мэру, тот разговаривает не подпишу, пока сам не посмотрю, и уезжает в долгую командировку либо делается сильно занят. И ответственное особа не может ни «добросердечно» мэра заработать, ни поставить подпись. Время от времени таковым образом ввод жилья затягивается до года, нетрудно из-за неименья одной подписи!
Окончательно, мы на данный момент в рамках вносимых конфигураций обязаны все сделать для того, чтоб трудности застройщиков в этом вопросце закончили иметься таковыми наточенными. Жаждая, один-одинешенек законопроектом коррупцию и бюрократию, окончательно, не изжить.
Но, с иной сторонки, как я теснее разговаривал, застройщики тоже неплохи. У их перед очами закон, по тот или другой чиновнику отведено 10 дней на подпись документов, а они побаиваются судиться, ежели документ не подписывают даже год, не желают браниться. Пока застройщики не усвоют, что не считая их самих никто их права не будет оборонять, какой бы закон мы не сочинили, толку не будет.
Девелоперы, все же, требуют на том, что их очевидно желают, ежели можнож так выразиться, «подставить» с новенькими переменами в 214-й ФЗ. Поправки в закон им глядят «перегибом палки» в сторонку покупателя и соинвестора жилища, в частности, положение о расторжении договора со сторонки покупателя. На какие уступки готовы пойти законодатели?
Никаких мер по ужесточению оснований для расторжения уговора нашими поправками не предвидено. Не считая того, мы отправь на ряд уступок. Мы реально разумеем, что только лишь ужесточение закона к хорошему результату не приведет, оттого мы готовы улучшать его нормы в процессе обсуждения с соучастниками базара.
В частности, планируется отменить НДС при службе по закону о долевом стройке. Прибыль застройщика, зарабатываемая в итоге строительных работ и реализации жилища, оказывается в нынешнее время под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге будет сочинять 42% с заработанного денежного результата. В то же пора продажа готового жилища освобождена от НДС. Отмена НДС для «долевки» как разов дозволит сделать благосклонные обстоятельства для цивилизованного базара первичного жилища.
Не считая того, мы доставляем вероятность как можнож большему численности желающих застройщиков функционировать по 214-ФЗ опосля принятия поправок это сумеют мастерить застройщики, располагающие свет на праве короткосрочной аренды до 1 года, а также на праве субаренды.
В том числе, в законопроекте уточним, что застройщик не обязан приносить большущую по медли гарантию на то оборудование и сборки в жилище, по тот или иной сам производитель определил наименьшую по медли гарантию.
Окончательно, на все уступки мы не пойдем, так как застройщики желают поменять степень ответственности за несвоевременную сдачу жилья в использование.
В законопроекте глодать норма, по тот или иной предлагается штрафовать застройщиков, а также физических лиц, за заключение уговоров, в согласовании с тот или иной привлекаются средства жителя на стройка жилища вне 214-го ФЗ. Будут ли штрафы довольно действенной мерой?
Для застройщика штраф будет сочинять 1 миллион рублей. Считайте: 200 уговоров вы заключили не по 214-му это теснее 200 миллионов рублей, — фактически стоимость один-одинешенек жилья. Кто на это пойдет на данный момент, это никому не надо. Самое ключевое, что у властей будет стимул контролировать использование закона, ведь 50% целых штрафов, тот или иной зачисляются, следует в городской бюджет.
И на 50 тыщ рублей будет штрафоваться должностное особа, заключившее контракт вне 214-го закона, так что люди будут еще мыслить, ввязываться им в это либо нет.
Все ли ведомства пустили заключения по проекту внесения поправок в 214-й ФЗ, водились ли у их принципиальные добавления либо разномыслия по проекту? Глодать ли теснее оценка правительственной комиссии?
3 февраля законопроект заработал положительное заключение Правительства РФ. Актуальность этого закона в критериях кризиса очень высока. Ведь строй компании отрезаны от банковского финансирования и обязаны еще функциональнее завлекать средства людей.
При всем этом, иногда те же мастера строители берут кредит в банке, у их проверят всю поднаготную и вытребуют обеспечение по уговору, они будут выплачивать немаленькие проценты за использование кредитом. Отчего же, иногда те же мастера строители берут средства у людей, при этом беспроцентно, они не обязаны приносить гарантию гражданам, что их средства будут применены по направлению и в оговоренный срок? Необходимо все это заканчивать, уходить в легальную плоскость.
Действуя в депутатской группе по вопросам обманутых соинвесторов, вы не зафиксировали тенденцию к возникновению новейшей волны обманутых дольщиков?
Тенденция глодать. В Омске, к образцу, суровые трудности, по Москве пока регулируется этот вопросец подписанием доп контрактов, в Смоленске тоже трудная ситуация, в Барнауле. Теснее глодать новейшие прецеденты, люди обращаются. Ни при каких обстоятельствах нельзя допустить раскручивание этого маховика.
Все же правительство максимум мастерит для того, чтоб наиболее мягко пережить мировой кризис. Я размышляю, что нельзя исключать новейшей волны, да и мы на данный момент обязаны заниматься профилактикой, в том числе и совершенствуя 214-ФЗ.